'Taksimi i ri do ndryshojë...'/ ​Shkëmbi: Airbnb ka nxjerrë mijëra apartamente nga tregu afatgjatë i qirave

Eksperti i pasurive të paluajtshme, Armand Shkëmbi, i ftuar në emisionin “Kush Paguan” në SYRI TV me moderatoren Klaudia Karabolli, ka analizuar zhvillimet në tregun e banesave në Tiranë dhe ndikimin e qirave afatshkurtra.

Sipas tij, në tregjet e zhvilluara vlera e një prone përcaktohet nga faktorë të shumtë si aksesueshmëria, afërsia me shkolla, parqe, supermarkete dhe transporti publik. Ndërsa në Tiranë, çmimet shpesh vendosen në mënyrë spekulative, pa analiza të thelluara të tregut.

Shkëmbi theksoi gjithashtu se mobilimi ndikon në vlerën e një prone vetëm nëse është i ri dhe cilësor, zakonisht deri në 3–5 vite përdorim, ndërsa më pas nuk shton më vlerë.

Në lidhje me strukturën e kërkesës, ai u shpreh se apartamentet 1+1 janë më të kërkuarat në treg, të ndjekura nga 2+1, duke theksuar se kërkesa për 1+1 është rritur ndjeshëm për shkak të profesionistëve të rinj dhe çifteve të reja, por edhe për shkak të ndikimit të platformave si Airbnb dhe Booking.

Sipas tij, në Tiranë janë rreth 15–16 mijë apartamente të përdorura për qira afatshkurtër, ndërsa në të gjithë Shqipërinë rreth 25 mijë, ku shumica janë garsoniere dhe 1+1. Kjo ka reduktuar ndjeshëm ofertën për qira afatgjatë. Ai shtoi se në vend ka gjithashtu një numër të lartë banesash bosh, që mund të arrijë deri në 50–70 mijë, shpesh të mbajtura jashtë tregut.

Duke folur për politikat fiskale, Shkëmbi përmendi se masat e reja të qeverisë, përfshirë regjistrimin e pronave dhe taksimin progresiv të tyre, pritet të ndikojnë në treg në vitet në vijim. Sipas tij, nga viti 2026–2027 pritet zgjerimi i regjistrimit të pronave nga bashkitë, ndërsa në vitin 2028 mund të nisë taksimi për pronën e dytë dhe të tretë.

Shkëmbi:

Në gjithë botën kur vlerësohet një pronë, sidomos për shitje, po dhe për qira, deri diku maten të gjitha. Pra aksesi, shkolla, parku, supermarketi, linja e metrosë, ëh, linja e undergroundit. Pse duhen të gjitha këto? Se janë aspekte të jetës. Në Tiranën tonë të dashur, zakonisht vendoset një çmim në mënyrë spekulative kaq se kaq mendon ndërtuesi dhe po  t'i thuash ti pse kaq, ai mund të të thojë kaq se më do qejfi mua. Nuk është se të jep argumenta, një analizë të gjerë të tregut. Mobilimi e ndihmon shtëpinë kur është i ri, një deri në tre vite, ndoshta deri në pesë vite. Më tutje nuk nuk ja rrit vlerën shtëpisë. Kur kur kur fillon e konsumohet mobilimi nuk është vlerë e shtuar në shtëpi. Duhet të jetë i ri, mundësisht i bërë me arkitekt, ashtu ja rrit vlerën shtëpisë.

Është rritur edhe te 2+1, por më i kërkuar është gjithmonë 1+1. Se çfarë janë? Profesionistë të rinj, çiftet e reja, tentojnë te 1+1. Familjet janë te 2+1.

Rritja më e fortë është tek 1+1, sepse dhe Airbnb dhe Booking kanë, kanë marrë nga tregu, kanë hequr shumë prona të tilla. Kështu që te 2+1 ka rritje, por jo, jo aq të fortë sa te 1+1, nga përvoja ime. 

Ndikon Airbnb-ja. Jemi diku tek 15,000 apartamente në Tiranë. Nuk është shifër ekzakte. Të regjistruara, po ka dhe lëvizje. Ka lëvizje se ca tërhiqen nga ai biznes, ca hyjnë. Diku tek 15-16,000. Në gjithë Shqipërinë janë rreth 25,000 dhe janë kryesisht garsoniere, apartamente 1+1, 80% e tyre. Ka pastaj 2+1, 3+1, ka dhe vila, po këto janë tek 20%-shi. Pra ne kemi të paktën 10-12,000 apartamente që kanë ikur nga tregu i qirasë afatgjatë dhe janë tek qiraja afatshkurtër. Sigurisht, kjo e ndikon shumë tregun. Nga ana tjetër, jemi duke folur për çfarë pronash kemi në treg, se ne kemi prona bosh me kënaq që të gjithë. Pra kemi 50 deri 70,000 bosh. Me çmim të mirë pastaj. Po të pasur edhe çmim të mirë pastaj. Çmim të mirë pa diskutim.

Lajmi i mirë është që politikat e fundit të qeverisë kanë, kanë filluar të ndikojnë shumë pak në treg, janë filiza. Në vitin 2026-2027 të gjitha bashkitë do fillojnë të regjistrojnë dhe prona që s'kanë qenë të regjistruara fare nga bashkia për të paguar takimin e pronës. 5,000 lekë të vjetra në muaj, po ka njerëz që kanë nga dy, nga tre, nga pesë, nga dhjetë prona. Kemi, së shpejti hyn si faturë ekzekutive mirëmbajtja e ambienteve të përbashkëta, që shumë njerëz s'e kanë paguar fare. Që do të thotë do paguajnë administratorin e pallatit edhe këtë. Administratorin e pallatit, po jo vetëm mirëmbajtjen, edhe investime, për ashensor, për fasadë, për lyerje, pompat e ujit.

2028 pastaj vjen taksimi i pronës së dytë, të tretë. Po këto të dy të parat, gradualisht do shtojnë me peshë fiskale shumë pronarë, të cilët i mbajnë bosh dhe përdorin atë shprehjen tipike, po e mbaj aty se s'më ha bukë. Tani do t'ju hajë bukë. E për rrjedhojë do fillojnë t'i nxjerrin në treg për qira. Do bjerë fillimisht qiraja dhe pastaj çmimi i shitjes. Se do orientohen njerëzit nga qiraja. Do ketë plot prona me qira pas një apo dy vitesh, se s'ndodhin menjëherë gjërat. Pra, në afat të mesëm, afatgjatë, tregu do, ndikohet.

Unë nuk pres rritje të çmimeve. Parashikimet e mia nuk kanë dalë deri tani. Analiza më bën të mendoj që nuk do kemi rritje, sidomos me këto taksat që do nxjerrin më shumë prona në treg për qira. Pra unë nuk pres rritje.