Normat e ulëta të interesit nxitën një rritje të shpejtë të portofolit të kredive për prona të sektorit bankar. Megjithëse masa e ekspozimit kundrejt madhësisë së bilancit nuk konsiderohet shumë shqetësuese, rritja e normave të interesit pritet të sjellë ulje të çmimeve të pronave, duke shtuar potencialisht edhe rreziqet për sektorin bankar, shkruan Ersuin Shehu në Monitor.

Në një artikull të muajit mars të këtij viti, ekspertë të FMN-së evidentonin se çmimet e banesave në nivel global po pësojnë rënie pas disa vitesh në rritje të qëndrueshme.

Të dhënat e fundit të Organizatës për Bashkëpunim dhe Zhvillim Ekonomik (OECD) treguan se çmimet e banesave (të përshtatura me inflacionin) në tremujorin e fundit pësuan rënie për dy të tretat e vendeve për të cilat kjo organizatë përpunon dhe publikon të dhëna.

Rënia në shkallë të gjerë dëshmon se si tregjet e banesave po përshtaten me rritjen e normave të interesit që po aplikojnë bankat qendrore prej vitit të kaluar. Normat bazë të interesit janë rritur mesatarisht me 4 pikë përqindje në të gjithë ekonomitë kryesore, në nivelet që mbizotëronin përpara krizës financiare globale të vitit 2008.

Sipas artikullit, normat e interesit luajnë rol kritik në nxitjen e çmimeve të shtëpive, së bashku me rritjen e të ardhurave dhe popullsisë nga ana e kërkesës dhe faktorë të ndryshëm të ofertës, si kostot e ndërtimit.

Të dhënat empirike kanë treguar se një rritje me një pikë përqindje në normat reale të interesit shkakton ngadalësim të rritjes së çmimit të banesave me rreth dy pikë përqindje.

Ekonomia botërore kaloi një cikël të gjatë të normave të ulëta të interesit, që çuan në mënyrë logjike drejt rritjes së kërkesës për kredi, falë uljes së kostos së huamarrjes për të financuar blerjen ose ndërtimin e një shtëpie. Prej vitit të kaluar, gjërat po ndryshojnë me ritme të shpejta dhe normat e interesit të kredive po rriten.

Ndikimet mund të jenë shumë serioze për blerësit në vendet me mbizotërim të kredive hipotekore me normë të ndryshueshme interesi, ku përfshihet edhe Shqipëria. Ekspertët e FMN-së vlerësojnë se rënia e çmimeve të banesave do të varet direkt nga suksesi i luftës së bankave qendrore me inflacionin.

Vetëm kur rritja e normave të interesit të jetë frenuar ose ngadalësuar, çmimet e banesave mund të arrijnë njëfarë stabiliteti.

Sinjale në drejtim të frenimit të tregut të banesave po shfaqen edhe në Shqipëri. Indeksi i çmimeve të banesave, i llogaritur nga Banka e Shqipërisë, shfaqi një lloj frenimi në gjysmën e dytë të vitit të kaluar.

Frenimi mund të interpretohet si një efekt i parë i inflacionit të lartë dhe rritjes së normave të interesit në këtë treg. Megjithatë, informacioni për zhvillimet në tregun e pronave në Shqipëri ende nuk është shumë i plotë dhe i konsoliduar.

Në raportin e fundit për Shqipërinë, të dhjetorit 2022, Fondi Monetar Ndërkombëtar shprehet se mangësitë e rëndësishme të të dhënave për pasuritë e paluajtshme dhe sektorin e ndërtimit duhet të adresohen dhe më tej të garantohet një vigjilencë e shtuar lidhur me ndikimin e këtij sektori në stabilitetin financiar.

Sipas FMN-së, ky sektor po bëhet një përcjellës i rëndësishëm i lidhjeve mes sektorit ekonomik dhe atij financiar, duke pasur parasysh kontributin në rritje në aktivitetin ekonomik, në flukset hyrëse të bilancit të pagesave, por paralelisht edhe rritjen e financimit nga bankat.

Fondi Monetar Ndërkombëtar nënvizon se, pavarësisht përpjekjeve të fundit të Bankës së Shqipërisë, boshllëqet e konsiderueshme të të dhënave ende pengojnë monitorimin dhe identifikimin në kohë të rreziqeve të mundshme.

BSH: Çmimet e banesave pësuan rënie në gjysmën e dytë të vitit të kaluar

Sipas Indeksit Fischer të çmimit të banesave, që llogaritet me bazë 6-mujore, çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë 6-mujorit të dytë 2022 ka rezultuar në rritje me 16.6% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë, por është ulur me 9.1%, në krahasim me gjashtëmujorin e parë të vitit.

Në veçanti për Tiranën, indeksi i çmimeve ruajti ritmet e rritjes vjetore, me 13.9%, por me bazë gjashtëmujore pësoi edhe rënie më të thellë, me 11.4% më pak.

Pavarësisht qëndrueshmërisë së kërkesës dhe rritjes së kostove të ndërtimit, agjentët e tregtimit të pasurive të paluajtshme kanë raportuar çmime shitjeje më të ulëta ndaj gjashtëmujorit të mëparshëm.

Sipas Bankës së Shqipërisë, kjo ecuri sugjeron se rritja e çmimeve mund të ketë hyrë në një fazë normalizimi, pas një rritjeje të fortë në gjashtëmujorin e parë, përkatësisht prej 28.4% me bazë krahasimi gjashtëmujore dhe 39% me bazë vjetore.

Megjithatë, Banka e Shqipërisë thekson se çmimet e vlerësuara në gjashtëmujorin e parë 2022 ishin diktuar ndjeshëm nga numri i lartë i raportimeve për shitje në zona me çmime relativisht më të larta, ndërkohë që për gjysmën e dytë të vitit, shpërndarja e shitjeve sipas zonave, llojit dhe vlerës së banesave është disi më heterogjene.

Edhe për këtë arsye, mund të jetë ende herët për të arritur në konkluzionin se çmimet e banesave po bien.

Vërehet gjithashtu se në gjashtëmujorin e dytë, është rritur pesha e transaksioneve, ku çmimi i blerjes së pronës për shitjet e kryera ishte më i ulët se çmimi i kërkuar nga shitësi.

Pavarësisht frenimit të çmimeve, vlerësimi i përgjithshëm i agjentëve për situatën e përgjithshme të tregut ishte më pozitiv në krahasim me periudhën e kaluar.

Numri i banesave të reja të regjistruara nga agjentët ka qëndruar thuajse i pandryshuar në krahasim me periudhën paraardhëse, ndërsa numri i pronave të pashitura, si për banesat, ashtu edhe për godinat tregtare, ka vijuar të shënojë rënie për disa gjashtëmujorë radhazi.

Koha mesatare e shitjes së banesave në rang vendi ra në 10 muaj nga 10.8 muaj gjashtë muaj më parë, si pasojë e rënies së ndjeshme në kohën e shitjes së banesave në zonat e tjera. Për Tiranën, subjektet e anketuara kanë raportuar një kohë mesatare shitjeje prej 10.7 muajsh, dhe kjo vlerë ishte rreth 1 muaj më shumë nga një gjashtëmujor më parë.

Për zonën e bregdetit, koha e shitjes është rritur nga 6 në 7.3 muaj. Koha e shitjes së pronave në zonat e tjera është raportuar dukshëm më e ulët, nga 13.1 në 9.6 muaj.

Megjithëse shifrat për çmimet e qirasë, nuk janë detajuar, sipas agjentëve, ato kanë shënuar rritje gjatë periudhës. Kërkesa e përgjithshme për marrje me qira raportohet më e lartë nga kërkesa gjatë gjashtëmujorit të parë 2022. Informacioni mbi kërkesën dhe çmimet e qirasë vjen kryesisht nga agjentët që kryejnë aktivitet në zonën e kryeqytetit.

Pritjet për të ardhmen paraqiten pozitive, pavarësisht pasigurive të lidhura me situatën. Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më afatgjatë deri në dy vjet.

Numri i pronave që pritet të regjistrohen për shitje gjatë periudhës në vazhdim, pritet të mos ketë luhatje të qenësishme, duke qenë se përgjigjet e agjentëve tregojnë një rezultat të balancuar. Nga ana tjetër, agjentët presin gjithashtu rritje të çmimeve të pronave të paluajtshme për banesat dhe pronat tregtare.

Agjentët: Nuk duket të ketë flluskë çmimesh

Sipas agjentëve të tregut imobiliar, deri tani, tregu i pronave ngelet relativisht i shëndetshëm dhe nuk po vuan pasoja të dukshme nga rritja e shpejtë e normave të interesit.

Jonian Antoni, Drejtor i Përgjithshëm i Century 21 Albania, thotë se ecuria e tregut ka qenë e mirë në muajt e parë të vitit, pavarësisht shqetësimeve që ekzistonin për një lloj frenimi që mund të vinte nga rritja e normave të interesit.

Sipas tij, pritet që tregu të vazhdojë të jetë dinamik edhe në muajt e verës, që tradicionalisht shoqërohet me kërkesë të shtuar, edhe për shkak të ndikimit që kanë në treg blerësit jorezidentë.

Më në përgjithësi, sipas z.Antoni, në treg nuk duket të ketë një flluskë të çmimeve të pronave

“Nga statistikat që ne kemi mësuar në trajnime është se çmimi total i banesës së blerë duhet të jetë i barasvlefshëm me pagën e kryefamiljarit për një periudhë nga 18 deri në 22 vjet. Në rast se jemi brenda këtij intervali, nuk besoj se kemi rrezik për një flluskë në tregun e pronave.

Sot, çmimi mesatar i banesave në Tiranë ne na rezulton 1220 euro për m². Për një pronë me vlerë mesatare 110 mijë euro, besoj se jemi brenda intervalit të një page mesatare të përfituar nga 18 deri në 22 vjet, që është standardi i pranuar në analizat e real estate.

Besoj se masa është ajo që lëviz ekonominë dhe parimi i punës sonë është i fokusuar te pronat e mesme. Ky besoj se është tregu që investitorët duhet të gjuajnë më shumë. Tregjet e tjerë pastaj janë më të komplikuara.

Thënë këtë, duhet të kemi parasysh se analizat e tregut bëhen në një nivel mikro, të zonave të veçanta. Mund të ketë zona ku çmimet janë rritur më shumë nga sa mund të përballojë kërkesa dhe tregu. Këtë do ta tregojë tregu për periudhën nga gjashtë deri në tetëmbëdhjetë muajt e ardhshëm”, thotë ai.

Sipas tij, rreziqet për flluskë çmimesh në tregun e pronave për vende ende në zhvillim, si Shqipëria, janë të pakta.

“Sidoqoftë, edhe kur flasim për flluska në real estate, në nivel global, rënia më e madhe e çmimeve ka arritur deri në 30% apo 35%, ndërsa në shumicën e rasteve, rënia shkon 10-15%, që për shumë ekonomistë është më shumë stabilizim apo përshtatje, se sa flluskë e mirëfilltë.

Nëse do të flasim për projeksione afatgjata, mendoj se pronat pas 10 vitesh do të vlejnë më shumë nga sa vlejnë sot, ashtu siç sot vlejnë shumë më tepër se vlenin një dekadë më parë”, thotë z. Antoni.

Kredia është shtrenjtuar

Rritja e normave bazë të interesit nga bankat qendrore është reflektuar shpejt edhe në koston e kredive për blerje pronash të familjeve dhe bizneseve shqiptare, Duke qenë se këto kredi janë afatgjata, pothuajse në të gjitha rastet, ato jepen me norma të ndryshueshme interesi, përjashto një periudhë fillestare që mund të arrijë maksimalisht deri në pesë vjet.

Normat e interesit ndërtohen bazuar mbi ecurinë e një treguesi benchmark, që për Euron është zakonisht Euribori 12-mujor dhe për Lekun, yield-i i bonove 12-mujore, mbi të cilin aplikohet një marzh fiks interesi.

Megjithëse normat e interesit me bazë vjetore janë rritur ndjeshëm për të dy monedhat, sot rritja është ndjeshëm më e madhe për Euron, sesa për Lekun. Në harkun e një viti, Euribori 12-mujor është rritur me rreth 3.6 pikë përqindje, ndërsa yield-i i bonove 12-mujore, me më pak se 1.3%.

Një kredi për blerje banese me interes të ndryshueshëm në lekë ka mesatarisht një marzh interesi fiks prej rreth 2.5% mbi yield-in e bonove 12-mujore. Me yield-in aktual, interesi total i kredisë do të rezultonte sot më pak se 6.1%.

Ndërkohë, deri në fund të vitit të kaluar, rritja e interesave për ata huamarrës që patën rivlerësimin e normës së interesit në atë periudhë ishte edhe më e madhe. Yield-i i bonove 12-mujore arriti deri në 5.83%, që çonte interesin e kredisë sipër nivelit të 8.3%.

Bazuar në pritshmëritë se banka qendrore do të vijojë rritjet e normës bazë të interesit, ka shumë të ngjarë që yield-i i bonove të thesarit të rritet përsëri në gjysmën e dytë të vitit, duke rritur paralelisht edhe masën e shtrenjtimit të kredive në lekë.

Një kredi për blerje banese me interes të ndryshueshëm për euron ka mesatarisht një marzh interesi fiks pranë nivelit të 4% mbi Euriborin 12-mujor, që në total e çon sot interesin vjetor të kredisë në nivelin 7.8%. Përgjithësisht, kreditë në Euro kanë një marzh fiks pak më të lartë, pikërisht sepse Euribori për vite me radhë ishte në territor negativ (llogaritej zero për efekt të përcaktimit të interesit të kredive).

Edhe për Euron, gjasat janë që rritja e normave të interesit të mos ketë përfunduar. Rritja e mëtejshme e normës bazë do të rrisë më shumë euriborin dhe bashkë me të, edhe interesat vjetore të kredive në euro.

Aktualisht, një huamarrës me kredi në vlerën e 70 mijë eurove dhe me afat maturimi 25 vjet paguan një këst kredie prej 531 eurosh në muaj (llogaritur me një normë interesi 7.8%), nga rreth 369 euro në muaj (llogaritur me një normë interesi 4%) që paguante një vit më parë. Në një vit, kësti i kredisë është shtrenjtuar me afërsisht 44%.

Një huamarrës me kredi në vlerën e 8.4 milionë lekë dhe me afat maturimi 25 vjet paguan një këst kredie 54,400 lekë (llogaritur me një normë interesi 6.1%), nga 48,100 lekë (llogaritur me një normë interesi 4.8%) që paguante një vit më parë.

Në një vit, kësti i kredisë është shtrenjtuar me afërsisht 13%. Rritja e normave të interesit dhe kësteve mujore shton rreziqet për cilësinë e portofolit të kredisë, megjithëse deri tani, raporti i kredive me probleme nuk ka shënuar rritje të rëndësishme.

Kredia për shtëpi është rritur me 41% në tre vjet

Ecuria e tregut të pasurive të paluajtshme është e lidhur ngushtë me shëndetin e sektorit bankar në vend. Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka një rol thelbësor në tendencat e tregut. Për ekonomitë e konsoliduara, ky rol është më i rëndësishëm, por edhe në tregje me peshë të rëndësishme të burimeve të tjera të financimit, kredia bankare mbështet një pjesë të madhe të kërkesës.

Sipas vrojtimit të Bankës së Shqipërisë, ashtu si periudhën e kaluar, më shumë se gjysma (56%) e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 80% të rasteve, kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.

Ndërkohë, statistikat tregojnë se kredia për blerjen e pasurive të paluajtshme është rritur me ritme të shpejta në vitet e fundit, sidomos në segmentin e individëve, por edhe në atë të biznesit.

Sipas të dhënave nga Banka e Shqipërisë, në fund të tremujorit të parë 2023, portofoli i kredisë për blerjen e pasurive të paluajtshme arriti në 171.6 miliardë lekë. Krahasuar me një vit më parë, portofoli i kredisë për shtëpi të individëve është rritur me 12.7%, ndërsa në harkun e tre viteve të fundit, portofoli është zgjeruar me 40.8%.

Rritja e zhveshur nga efekti i kursit të këmbimit do të ishte edhe më e lartë, duke pasur parasysh që më shumë se gjysma e portofolit është në valutë të huaj. Kredia për blerjen e banesave dominon strukturën e portofolit të individëve, me 67% të totalit.

Rritja e kredisë për blerjen e banesave është nxitur nga aktorë të ofertës dhe kërkesës. Oferta e bankave për këtë produkt ka qenë e lartë dhe tërheqëse, ashtu si dhe konkurrenca mes tyre.

Fokusi i lartë te kredia për shtëpi shpjegohet, në radhë të parë, me strategjinë për të diversfikuar portofolin e kredisë dhe për të ulur përqendrimin në segmentin e biznesit, pas mësimeve që dha kriza e kredive me probleme. Kredia për shtëpi është një produkt që mundëson shpërndarje më të mirë të rrezikut dhe rritje të qëndrueshme të portofolit, falë afatit të gjatë të maturimit dhe amortizimit më të ngadaltë.

Një faktor shumë thelbësor ishte edhe rënia e normave të interesit në nivelet minimale historike. Çmimi i lirë i kredisë dhe oferta e lartë e bankave u bë një faktor joshës që shumë familje të zgjidhnin të blinin një banesë të tyren, ndërsa shumë të tjerë ta shihnin blerjen e një banese të dytë si investim të mirë.

Ky perceptim u forcua edhe më shumë pas pandemisë, kur çmimet e banesave nisën një cikël të rritjes së shpejtë. Rritja e çmimeve, nga ana tjetër, rriti vlerën mesatare të kredisë dhe ushqeu më shumë rritjen e kredisë bankare.

Kredia për prona kryeson edhe te bizneset

Kredia për pasuri të paluajtshme në vitet e fundit është bërë produkti dominues edhe në portofolin e kredisë për biznesin. Që prej vitit 2020, portofoli i kredisë në këtë segment është rritur me 21%. Megjithatë, ritmet e rritjes në segmentin e bizneseve janë ndjeshëm më të vogla.

Në fund të tremujorit të parë të këtij viti, kredia për pasuri të paluajtshme për bizneset arriti në 115.6 miliardë lekë, në rritje me 1.45% krahasuar me të njëjtën periudhë të një viti më parë. Megjithatë, pavarësisht ngadalësimit të dukshëm në vitin e fundit, edhe për bizneset, kredia për pasuri të paluajtshme zë peshën kryesore në portofolin e kredisë, me 28.5% të totalit.

Rritja e tregut të pasurive të paluajtshme në vitet e fundit, me sa duket, ka rritur edhe interesin e bizneseve për investime të reja në prona. Perceptimi pozitiv rreth zhvillimeve në tregun e pronave duket se ka nxitur edhe investimet për ndërtime me përdorim të natyrës tregtare apo industriale.

Rritja e investimeve në prona është gjithashtu mjaft e lidhur me rimëkëmbjen e shpejtë të ekonomisë nga pandemia dhe me rritjen e shfrytëzimit të kapaciteteve prodhuese të bizneseve, duke shtuar lehtësitë në drejtim të investimeve të reja, përfshirë këtu edhe pasuritë e paluajtshme.

Ndikim të konsiderueshëm mund të ketë dhënë edhe rritja e shpejtë e sektorit të turizmit, që ka rritur interesin e bizneseve për të investuar në struktura të reja akomoduese.
Ashtu si tek individët, edhe normat e ulëta historike të interesit dhe disponibiliteti i lartë i sektorit bankar për të kredituar kanë ndikuar në nxitjen e investimeve të biznesit në prona.

Ekspozimi ngelet nën nivelet e një dekade më parë

Megjithëse në vlera absolute, kredia për pasuri të paluajtshme e dhënë nga sektori bankar është rritur me ritme të shpejta, ekspozimi ndaj sektorit të pasurive të paluajtshme, në terma relativë nuk është ende në nivelet më të larta që sektori bankar ka pasur historikisht.

Mbështetur në të dhënat e Bankës së Shqipërisë, kredia për pasuri të paluajtshme dhënë individëve dhe bizneseve, në fund të muajit mars, përbënte dhe rreth 15.4% të vlerës totale të aktiveve të sektorit bankar. Në fund të vitit 2013, kjo kredi përbënte 16.8% të aktiveve totale të sektorit.

Pesha e kredisë për pasuri të paluajtshme është rritur në vitet e fundit, e mbështetur sidomos nga kredia për blerje banesash në segmentin familjar.

Në fund të tremujorit të parë të këtij viti, kredia për blerje pronash nga individët përbënte rreth 9.2% të totalit të aktiveve të sektorit bankar. Në këtë segment të veçantë, pesha e kredisë kundrejt aktiveve e ka kaluar nivelin e një dekade më parë, prej rreth 8.3%.

Ekspozimi në segmentin tjetër, atë të bizneseve, ngelet ende ndjeshëm poshtë niveleve më të larta historike. Në fund të tremujorit të parë të këtij viti, kredia për pasuri të paluajtshme dhënë bizneseve përbënte rreth 6.2% të aktiveve, nga pothuajse 8.5% që zinte një dekadë më parë.

Mes të tjerash, këto shifra tregojnë se sektori bankar ka arritur rezultate në objektivin për të ulur ekspozimet e përqendruara në segmentin e biznesit dhe për t’u rritur në segmentin e individëve, ku ekspozimi mesatar në klientë të veçantë është natyrisht më i ulët.

Në përmasat aktuale, ekspozimi i sektorit bankar në tregun e pasurive të paluajtshme nuk duket të ketë përqendrim të tillë sa të kërcënojë vijimësinë e sektorit, edhe në rast të një flluske të mundshme në tregun e pasurive të paluajtshme.

Nga ana tjetër, duhet theksuar edhe fakti që në vitet e fundit, sektori bankar e ka forcuar ndjeshëm pozitën e kapitalizimit, kryesisht për shkak të kuadrit të ri rregullator që lidhet me shtesat makroprudenciale dhe me skemën e ndërhyrjes së jashtëzakonshme në banka.

Në fund të tremujorit të parë të vitit, raporti i mjaftueshmërisë së kapitalit të sektorit bankar ishte në nivelin 18.9% dhe pritshmëritë janë për rritje të mëtejshme, pikërisht për shkak të rritjes graduale të kërkesave rregullatore.

Në vitet e fundit, kërkesat minimale rregullatore për kapital ndaj bankave janë rritur ndjeshëm. Përveç kërkesës bazë prej 12%, të parashikuar në rregulloren “Për mjaftueshmërinë e kapitalit”, që nga viti 2019 kanë nisur të aplikohen edhe shtesat makroprudenciale të kapitalit.

Shtesa konservuese e kapitalit për të gjitha bankat e sektorit për vitin 2022 ishte 1.5%, ndërsa deri në fund të vitit 2023 duhet përmbushur niveli i rritur prej 2%. Ndërkohë, për katër bankat me rëndësi sistemike, aplikohet edhe shtesa e posaçme, në vlerat 0.5%, 1% dhe 1.5%, në varësi të notës së rëndësisë sistemike të bankës.

Ndërkohë, bankat më të mëdha të sektorit këtë vit do të përballen me një rritje të mëtejshme të kërkesave për kapital. Deri në fund të vitit 2023, këto banka duhet të përmbushin një shtesë prej 1.5% në raportin e përgjithshëm të mjaftueshmërisë së kapitalit.

Aktualisht, ky detyrim ka hyrë në fuqi për katër bankat me rëndësi sistemike, Banka Kombëtare Tregtare, Banka Credins, Banka Raiffeisen Shqipëri, Banka OTP Albania, si dhe për Bankën Intesa Sanpaolo Albania. Ato janë subjekt i plotësimit të kërkesës minimale për instrumente të kapitalit rregullator dhe detyrime të pranuara (MREL), sipas rregullores së miratuar nga Banka e Shqipërisë në dhjetor 2020.

Kjo rregullore lidhet me kuadrin e ri që ka sjellë ligji “Për rimëkëmbjen dhe ndërhyrjen e jashtëzakonshme në banka”.

Duke marrë në konsideratë shtesat e mësipërme, si dhe shtesën specifike që kanë disa banka të sektorit, kufiri i raportit të kërkuar të mjaftueshmërisë së kapitalit varion ndërmjet 16% dhe 19% për bankat me rëndësi sistemike, dhe 14% dhe 17% për bankat e tjera.

Bankat kanë detyrimin të plotësojnë, sipas radhës, kërkesat minimale për kapitalin rregullator, kërkesën minimale për MREL dhe në fund, shtesat makroprudenciale të kapitalit.

Kredia e garantuar me banesa ka cilësi më të lartë

Portofoli i kredisë për prona përgjithësisht është i garantuar me kolateral në formën e pasurive të paluajtshme, që në shumicën e rasteve është prona që financohet me kredi.

Rritja e çmimeve të pronave në vitet e fundit ka ndikuar pozitivisht edhe vlerën e kolateraleve, duke u bërë një faktor nxitës në rritjen e ekspozimit të sektorit bankar në këtë produkt. Nga ana tjetër, kjo rrit potencialisht edhe rreziqet, në rast se vendi do të përballet me një rënie të çmimeve të pronave.

Për t’u mbrojtur nga rreziqet e zhvlerësimit, si rregull bankat tregtare kërkojnë një mbulim të vlerës së kredisë me kolateral të paktën në masën 120-130%. Megjithatë, rreziqet në rast të një rënieje të tregut të pasurive të paluajtshme mund të jenë të konsiderueshme, edhe në varësi të llojit të pronës. Në përgjithësi, banesat vlerësohen si kolateral më i sigurt. Kjo mund të shpjegohet me disa arsye.

Në radhë të parë, kreditë që sigurohen me banesa, në shumicën e rasteve janë prona që qytetarët i blejnë si shtëpi të para dhe kjo sjell një motivim të madh për të shlyer kredinë në mënyrë korrekte, pa arritur në paaftësi paguese dhe në nevojën për ekzekutim të kolateralit.

Por, edhe në rastet kur arrihet në ekzekutim, përgjithësisht banesat vlerësohen si kolateral më i sigurt, sepse tregu i tyre është më i madh. Kolateralet në formën e njësive tregtare, të shërbimit ose tokave, mund të kenë një pasiguri më të madhe, jo vetëm sepse llojet e kredive të garantuara me to mund të bartin rrezik më të lartë, por edhe sepse në përgjithësi, tregu i blerësve potencialë për këto kolaterale është më i vogël dhe më pak likuid.

Sipas të dhënave më të fundit të Bankës së Shqipërisë, në fund të vitit 2022, kreditë e garantuara me kolateral në formën e pasurive të paluajtshme zinin peshën kryesore, rreth 48% të tepricës së kredisë gjithsej, ose rreth 65% të kredisë totale të kolateralizuar.

Cilësia e kredisë për kategoritë e kredisë së kolateralizuar me pasuri të paluajtshme është përmirësuar gjatë vitit, si rrjedhojë e zhvillimeve në kredinë e kolateralizuar me pasuri të paluajtshme rezidenciale.

Po të krahasojmë cilësinë e kredisë sipas llojit të kolateralit, nivelin më të ulët të raportit të kredive me probleme vijon ta mbajë kredia e kolateralizuar me para në dorë, duke qëndruar shumë afër zeros.

Kredia e garantuar me pasuri të paluajtshme rezidenciale renditet e dyta për nga cilësia, me një raport të kredive me probleme poshtë nivelit të 4%, në rënie të mëtejshme gjatë vitit 2022.

Për kreditë që garantohen me pasuri të paluajtshme tregtare, ky raport është pak më i lartë, pranë nivelit të 5%, por edhe kjo në rënie të ndjeshme gjatë vitit 2022. Ndërkohë, raporti i kredisë me probleme për kredinë e kolateralizuar me “tokë” u rrit në 9.3% në dhjetor 2022, nga 8.7% një vit më parë./MONITOR