Paradoksi i ndërtimit dhe pasurive të paluajtshme: Çmimet do të shtrenjtohen, por kërkesa në rënie!

Ndërtimi po hyn në një rreth vicioz, me çmimet që pritet të vazhdojnë rritjen nga referencat e reja dhe kërkesën që po bie, sidomos në kryeqytet.

Monitor 

Çmimet e reja të referencës për rrethet do të hyjnë në fuqi më 1 janar 2026. Ashtu siç ndodhi në Tiranë në vitin 2023, çmimet e reja të referencave për shitblerjen e apartamenteve në rrethe pritet të rrisin koston për subjektet ndërtuese, veçanërisht te zonat bregdetare.

Erjon Harizi, Kryetar i Bordit Drejtues të Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë (SHNSH) parashikon se rritja e referencave pritet të ndikojë automatikisht në shtimin e detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë.

Kjo do të thotë se kostot për ndërtuesit do të shtrenjtohen po aq sa rriten çmimet e referencës. Zoti Harizi nënvizon se do të ketë kosto më të lartë si pasojë e rritjes së detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë. Kjo do të reflektohet te çmimet e shitjes së apartamenteve, për zonat bregdetare dhe për Bashkinë e Kamzës.

“Një nga kostot shtesë për ndërtuesit pritet të jetë rritja e çmimeve të referencës në të gjithë Shqipërinë. Po aq për qind sa rriten referencat, rritet edhe kostoja e ndërtimit.

Kjo do të thotë se ndikimi në kosto për ndërtuesit do të jetë proporcional me përqindjen e rritjes së çmimeve të reja të referencës. Pa dyshim, kjo kosto, do të ketë efekt në rritjen e çmimeve të pronave.

Një tjetër faktor është rritja e kostos së fuqisë punëtore, e cila po ndikon drejtpërdrejt në shpenzimet e ndërtimit. Sa u përket çmimeve të materialeve të ndërtimit, deri më tani tregu paraqitet relativisht i qëndrueshëm, me luhatje të lehta, të cilat nuk pritet të kenë ndikim të ndjeshëm në çmimet finale të apartamenteve”.

Në raport me çmimet e mëparshme, rritja e referencave, pas hyrjes në fuqi të ndryshimeve arrin deri në 196%, që është për zonën e re kadastrale pranë Portit të Durrësit. Rritja arrin deri në 79% krahasuar me çmimet e mëparshme të referencës, për zona kadastrale në Vlorë, Sarandë apo Himarë.

Për këtë arsye, sipas kryetarit të bordit të SHNSH, rritje më të ndjeshme në koston e ndërtimit priten në zonat bregdetare të Durrësit, Qerretit ku çmimet e referencës janë parashikuar të rriten më fort. Ndërsa në Tiranë, efektet e ndryshimeve do të ndihen për Bashkinë e Kamzës.

Hartës së re të çmimeve në rrethe, që hyn në fuqi më 1 janar 2026, i shtohen edhe 54 zona të reja kadastrale. Numri i tyre arrin në 119 zona nga 65 që ishin më parë.

Referuar vendimit “Për miratimin e metodologjisë, rregullave dhe procedurave për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme ‘ndërtesa’, llogaritjen e taksës mbi ndërtesën dhe pagesën e saj”, ndryshimet më të larta të çmimeve të referencës për rrethet rezultojnë në Durrës.

Me hartën e re, Durrësi do të ndahet në 13 zona kadastrale me çmime që variojnë nga 45 mijë lekë deri në 200 mijë lekë për metër katror nga 67,5 mijë lekë që ishte çmimi i mëparshëm.

Në Durrës, ndryshimet më të larta prej 196%, krahasuar me çmimin e mëparshëm, janë për zonën kadastrale nr.13, e cila në terren përkon në Portin e Durrësit, ku po zhvillohet edhe projekti i “Durrës Yachts Marina”.

Në këtë zonë, pas hyrjes në fuqi të vendimit, çmimi do të jetë 200 mijë lekë për metër katror, nga 67,5 mijë që është çmimi i vetëm i referencës së shitblerjes së apartamenteve në Durrës.

Ashtu si në Tiranë, edhe për ndërtuesit në rrethe, taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja i nënshtrohen të gjitha subjektet që kërkojnë të pajisen me leje zhvillimore dhe leje ndërtimi për objekte banimi, administrative, prodhimi, shërbimi e të tjera. Taksa paguhet nga ndërtuesit para zbardhjes së lejes së ndërtimit.

Për llogaritjen e taksës së ndikimit në infrastrukturë, baza e taksës është vlera në Lek për metër katror e çmimit të shitjes së ndërtimit qoftë për qëllime banimi apo për shërbime. Ndërsa çmimi i shitjes për metër katror bazohet në vlerat referuese të metodologjisë së miratuar nga qeveria.

Sipas vendimit “Për sistemin e taksave dhe tarifave vendore në qytetin e Durrësit për vitin 2023”, i miratuar në muajin dhjetor 2022, për qytetin e Durrësit, taksa e ndikimit në infrastrukturë për ndërtime banimi, që nuk janë të destinuara të përdoren për turizëm, industri apo për shërbime publike është 8%.

Për një objekt rezidencial me sipërfaqe 100 mijë katror, pranë Portit të Durrësit, sipas llogaritjeve me çmimin aktual të referencës, detyrimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë për ndërtuesin është 540 milionë lekë.

Detyrimi i taksës, i llogaritur me çmimin e ri të referencës, që hyn në fuqi më 1 janar 2026 për një ndërtim me sipërfaqe 100 mijë metra katror, llogaritet rreth 1 miliard lekë. Detyrimi i ndërtuesit për taksën do të rritet në përqindje të njëjtë me ndryshimin e referencave.

Rritje të lartë për çmimet e referencës ka edhe për zonat e tjera bregdetare, si: Himara, Saranda, Vlora dhe ishulli i Sazanit. Me hartën e re, Himara ndahet në 5 zona kadastrale, ku rritja më e lartë e çmimit prej 141% është për zonën nr.1. Çmimi arrin 140 mijë lekë për metër katror, nga 58 mijë lekë për metër katror.

Saranda gjithashtu do të ndahet në 5 zona kadastrale, ku për zonat nr.1 dhe nr.3, çmimi arrin 100 mijë lekë për metër katror apo 78.6% më shumë sesa çmimi i mëparshëm.

Vlora do të jetë e ndarë në 7 zona kadastrale, ku 4 prej tyre janë brenda qytetit, dhe zonat e tjera do të jenë ajo e Radhimës, Orikumit dhe ishullit të Sazanit. Në Vlorë, rritja më e lartë për çmimet e referencës është në ishullin e Sazanit.

Deri tani, ishulli i Sazanit, nuk ka qenë i banueshëm. Ky i fundit përfshihet për herë të parë si zonë kadastrale në hartën e metodologjisë për llogaritjen e taksës së ndërtesës, pas prezantimit për zhvillimin e projektit rezidencial nga kompania “Affinity Partners” e sipërmarrësit Jared Kushner, dhëndri i Presidentit Donald Trump.

Për ishullin e Sazanit çmimi i referencës është 200 mijë lekë për metër katror apo 233% më shumë sesa çmimi i mëparshëm për qytetin e Vlorës. 

Përveç çmimeve të referencës në zonat bregdetare, rritja e çmimeve të pronave pritet të nxitet edhe nga shtimi i kërkesës nga blerësit e huaj.

Për agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme, tendenca në rritje e kërkesës për prona nga turistët e huaj ka ndikuar në pakësimin e ofertës dhe rritjen e çmimeve.

Por sipas agjencive vendase imobiliare, ky shtrenjtimi i çmimeve ka sjellë që kërkesa për prona nga të huajt të hyjë në vitin e dytë të rënies.

Gjithashtu për agjencitë imobiliare, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë ka nisur të shfaqë shenjat e mbingopjes.  

/Monitor/