Nga Pano Soko

Mbaj mend Tiranen kur unë erdha për herë të parë. Demokracia kishte pak vite që kishte ardhur, qyteti vazhdonte të kishte atë pamjen e vet të kohës së diktaturës. Ndërtesa të ulta, pallate sovjetike, apo kineze që nuk kalonin të 7 katet që shtriheshin, në një hapësirë të gjerë, të madhe (të paktën për atë që unë konsideroja si të madhe në atë kohë).

Hapësira mes banesave me lulishte të thjeshta që, pavarësisht se nuk ishin shumë të mirëmbajtura, përsëri arrinin të realizonin misionin e tyre. Aty kishte stola ku uleshin kryesisht gra që bisedonin me njëra tjetrën, të moshuar që luanin domino dhe fëmije që luanin futboll. 

Mbaj mënd që kishte rrugë të gjëra, ose atëherë më dukeshin shumë të gjëra. Kishte dhe trotuare që të ecnin njerëzit, megjithëse kishte kaq pak makina, saqë dukej se njerëzit ishin ndjere të lirë të zaptonin sistematikisht pjesë të rrugëve dhe lëviznin lirshëm në gjithë hapësirën transitore. 

Kishte bordura dhe njerëz që qëndronin aty. Kryesisht të rinj qe qëndronin në grupe prej 5-10 veta. Kalonin orë  të tëra duke ndenjur aty dhe duke ngrënë fara. Kishte shumë pak lokale dhe restorante. 

Mbaj mend që kishte shumë pemë. Unë vija nga një qytet që kishte shumë gurë dhe pak pemë dhe më bënin shumë përshtypje pemët. Fillimisht besoja se ishte kjo arsyeja pse më dukeshin shumë pemë, por në fakt, edhe kur kohët kaluan dhe unë pashë dhe qytete të tjera brenda e jashtë Shqipërisë, përsëri vazhdova të mendoj se Tirana e atyre viteve kishte shumë pemë. 

Kishte vetëm një ndërtesë të lartë, që dukej si boshti ku rrotullohej gjithë qyteti ne 360 gradët e veta. Ky ishte 15-katshi. Arrije ta shihje nga çdo cep i qytetit. 

E kjo ishte një tablo qe përsëritej nga njëri cep i qytetit në tjetrin brenda një harmonie që përcillte qetësi. Ishte një jetë në ekuilibër mes njerëzve dhe qytetit.  

Tirana e asaj kohe ishte një qytet i varfër. Kishte shumë varfëri, kishte shumë prapambetje, kishte shumë skamje, por ishte një qytet njerëzor. Një qytet i ndërtuar për të pasur në qendër njeriun. E gjeje humanen në çdo cep, te parqet, tek rrugët, te bulevardi... 

Me kujtohet një shprehje e një arkitekti te famshëm “Një qytet ka dimensionin human brenda tij, kur një djalë nga njeri cep i bulevardit, arrin të shijojë hiret e bukura të një vajze që kalon në krahun tjetër të tij, pa e shqetësuar fare këtë të fundit..”  

E pra atë qytet fatkeqësisht e kemi humbur...përgjithmonë...

Sot Tirana është kthyer në një xhungël urbane Kudo shikon vetëm beton dhe hapësirat e gjelbërta janë zhdukur pothuajse të gjitha. Gjatë gjithë këtyre viteve Tirana u transformua totalisht. Dhjetëra mijëra godina të reja u ngritën duke shkelur çdo princip human te arkitekturës në një qytet dhe duke e bërë gati gati te pajetueshëm.

Dhe ky boom ndërtimesh nisi qe ne kohen kur Edi Rama u bë kryetar bashkie. Por kanë qenë pikërisht vitet e fundit qe i vunë shqelmin e fundit qytetit dhe asaj ç’ka ishte humane në të. Duke nisur që nga prishja e veprave historike e deri tek kafshimi i parkut të liqenit, si i vetmi vend i gjelbër në qytet, që nga trafiku i tmerrshëm e deri tek prishja e rrugëve ekzistuese të këmbësoreve. 

Siç e shihni në tabelën ne ekran, sipas te dhënave të publikuara ne Open Data, vetëm gjatë viteve 2017-2020 ne Tirane janë dhënë diçka me shume se 3.5 milionë me leje ndërtimi. Dhe është pikërisht kjo gjeneza e gjithë masakrës urbane. 

Gjithsesi, ne këtë moment nuk do të shoh demin arkitekturor që i është bërë qytetit, por do të merrem me një fenomen tjetër. Çmimet e larta të apartamenteve. 

Pavarësisht sasisë se madhe te ndërtimit që ka ndodhur gjithë këto kohë, një fenomen (sa i çuditshëm aq edhe i dëmshëm) është vënë re gjithë këtë kohë. Rritja gati e përvitshme e çmimeve të apartamenteve. Çmimi i apartamenteve, pavarësisht nëse ekonomia ka qenë në rritje apo në rënie, pavarësisht se emigracioni ka qene në rritje apo në rënie, pavarësisht krizave, pandemive, luhatjeve te inflacionit, kursit te këmbimit, pavarësisht çdo gjeje, ka njohur vetëm rritje. 

Në një indeks te publikuar nga Keydata Albania, vetëm në gjysmën e parë të vitit aktual, çmimet mesatare të shtëpive u rriten me afërsisht 5% krahasuar me vitin e kaluar. Qe nga viti 2005, çmimet e apartamenteve ne Tirane janë rritur me 70%, duke marshuar me hap rreshtor drejt dyfishimit të tyre. 

Por që të ecim më tej

Po si ndodh gjithe procecsi?

Portali Open Data, në raportin e vitit 2020, evidentonte faktin që  gjatë vitit 2020, 86.8% e sipërfaqes së ndërtuar ka qenë për banesa. Kategoria e banesave mbi tre kate (pra pallatet 7,8 10 apo 12 kate) zënë dhe sipërfaqen më të madhe të ndërtuar rreth 81% të totalit.

Dhe ky është një trend i cili ka qenë i ngjashëm në të gjitha vitet. 

Pra në çdo vit rreth 80% e ndërtimeve i dedikohen ndërtimit të shtëpive të banimit, pjesa tjetër shkon për ndërtime me destinacione të tjera, si shërbime tregtare, biznesi etj.. 

Po atëherë, me kaq shumë ndërtime sa janë kryer, me kaq shumë apartamente që po ndërtohen, si ka mundësi që çmimet rriten çdo vit? 

Ndoshta do të jetë rritur popullsia e Tiranës aq shumë sa që po i blen gjithë këto shtëpi?

S’e di. Po le t’iu hyjmë llogarive.

Banka e Shqipërisë bën vrojtime të ndryshme në lidhje me ecurinë e ekonomisë, bizneseve dhe konsumatorit. 

Një ndër çështjet që ajo zhvillon vrojtimin është edhe një anketim që ka të bëjë me besimin konsumator,, pra si e shef konsumatori ekonominë, si mendon se do të shkojë, më mirë me keq etj.. 

Dhe një ndër pyetjet që ajo drejton është “A keni plan të blini një shtëpi?” Dhe nga të dhënat historike që Banka ka mbledhur në vite, tregon që mesatarja historike është diku tek 10-15%. 

Pra psh në 20 persona të pyetur vetëm 2-3 prej tyre planifikojnë të blejnë një shtëpi. 

Sot që flasim, për shkak edhe të krizës që pasoi pandemia, indeksi është 12%, pra në 20 persona vetëm 2.4 persona planifikojnë të blejnë shtëpi. Ose që ta keni më të qartë, ne 100 persona, vetëm 12 persona mendojnë për po.

Doni te dini sesi duket një raport i zakonshëm, nga ku nxirren të dhënat? Në këtë rast ky vrojtimi i besimit konsumator që ka bërë Banka e Shqipërisë?

Ja sesi duket. Dhe të dhënat vazhdojnë dhe më poshtë, po s’na i nxinte spliteri... 

Prandaj procesi i nxjerrjes së të dhënave, në anglisht quhet mining, që në shqip do të përkthehej gërmoj në minierë..

Gjithsesi këtë s’e thashë që të mburresha sesa punë bëj unë për të nxjerrë të dhënat dhe faktet. S’e bëra fare për këtë...

...ose vetëm pak

Por le të ecim më tej. Për të çuar deri në fund hulumtimin tonë, na duhet edhe hapësira e banimit për një person.

Bazuar në të dhënat historike të INSTAT, një person posedon për rreth 25 m2 hapësirë banimi. 

Pra një familje prej 4 personash posedon një hapësirë diku tek 100 m2 për të banuar. 

Pra dhe këtë të dhënë e siguruam. 

Dhe besoj se tani kemi të gjitha të dhënat për të parë se sa është rritur numri i banorëve mjaftueshëm për të justifikuar gjithë këto ndërtime.

Për referencë po marrim të dhënat nga viti 2017 deri ne vitin 2020

...çohesh dhe shpjegon ne videcall..

Bazuar në të dhënat e publikuara nga Open Data e Bashkisë Tiranë shifra që përmendet aty është shumë herë më e ulet nga kjo që gjetëm ne.

Siç e shohim dhe në tabelën në krah, nga të dhënat e Bashkisë Tiranë, del që Tirana në gjithë këto vite, pra nga 2017 deri në 2021 është rritur me vetëm 36 mijë persona.

Por dikush do të thotë, po ndoshta nuk janë regjistruar fare në gjendje civile dhe nuk rezultojnë si banorë të Tiranës. 

Prapë, s’na dalin llogaritë, se po sipas Bashkisë Tiranë, numri i banorëve gjatë ditës shkon deri ne 1 milionë Banorë. Edhe sikur të gjithë këta 150 mijë shtetas t’i konsiderojmë rezidente të paregjistruar, por rezidentë ama, shifra është ku e ku më ulët.  

Po atëherë, kur Tirana nuk i ka aq qytetarë shtesë, sa për të përmbushur ndërtimet e apartamenteve të reja, si ka mundësi që çmimi vazhdon dhe rritet? A nuk duhej të ishte ulur? Sepse bazuar në ligjet e ekonomisë kur ka shumë ofertë dhe pak kërkesë, pra kur ka shumë shtëpi dhe pak blerës, çmimi ulet. Pse këtu bie kjo ligjësi?

Sepse sot Tirana është kthyer në një lavariçe gjigante të pastrimit të parave. Këtu vijnë para të pista të drogës, evazionit dhe korrupsionit dhe pastrohen. Dhe këtë nuk e them unë. 

E thotë Moneyval që është një institucion përgjegjës për mbikëqyrjen e aktivitetit të pastrimit të parave pranë Këshillit të Europës. Ne konsiderohemi si vendi më i ekspozuar ndaj pastrimit të parave nga gjithë vendet e Evropës. 

Ne jemi vendi i vetëm në gjithë vendet e Këshillit të Europës që jemi në Zonën Gri të Moneyval. Dhe ata na mbajnë në mbikëqyrje të shtuar për pastrimin e parave, vetëm në dhe asnjë vend tjetër.

Po si ndodh gjithë procesi?

Paratë e pista kanë dy destinacione kryesore, që ato kanë nëndegët e tyre, por dy janë format kryesore të lëvizjes së parave të pista. Ose do të shkojnë në llogari bankare offshore, ose do të kthehen në pasuri të paluajtshme ose të luajtshme në formë asetesh. 

Forma e parë dihet tashmë, e kemi ezauruar disa emisione më parë kur folëm sesi funksiononin Qendrat Financiare Offshore. 

Forma e dytë presupozon që me paratë e pista të blesh pasuri të paluajtshme si apartamente, toka, dyqane, hotele, garazhe, prona të ndryshme. Ose pasuri te luajtshme si diamante, flori, apo të investosh në biznese të ndryshme.

Forma që zgjedh çdo njeri që posedon para të pistë, për t’i pastruar ato, varet nga çfarë ai e sheh si më të mundshme për ta bërë, duke rrezikuar më pak. 

Shqipëria është e famshme dhe e leverdishme për pastrimin e parave nëpërmjet investimit ose në pasuri të paluajtshme si apartamente, prona, toka etj, ose nëpërmjet investimit në kompani ndërtimi. Kjo  sepse kontrolli këtu është minimal për shkak të korrupsionit dhe përfshirjes së vet personave që duhej të na ruanin ne nga paratë e pista, ne industrinë e pastrimit të parave. 

Po! E quaj industri, sepse këtu pastrimi i parave bëhet në shkallë industriale.

Paratë e pista të drogës apo korrupsionit janë para cash. Mbajtja e parasë cash mbart shumë kosto dhe shumë rreziqe. E para është çështja e provës së krimit. Pra ti po mban para të pistë dhe të papastruar ç’ka është provë evidente kundër teje. E dyta është çështja e sigurisë, po i mbajte në shtëpi të vijnë ti vjedhin, me armë pa armë, rrezikon jetën e  familjes etj., pra je gjithë kohës i ekspozuar ndaj rrezikut. Po edhe po s’i vodhën rreziku i dëmtimit, lagështia, brejtësit janë faktorë me një nivel të lartë risku. Pra me paranë cash rrezikon në shumë forma. Atëherë ose do t’i çosh në një bankë, ose do ti qarkullosh në një formë. 

Dhe këtu në Shqipëri, forma më tradicionale është të blesh apartamente, apo forma te tjera pasuri të paluajtshme. Ose të hapësh një firmë ndërtimi, të japësh ryshfet të marrësh një leje ndërtimi lëvizin brenda për brenda në formë cash, pra me çanta. Dhe me këto para cash blihen shtëpi, blihen prona, blihen dyqane...pra shkurt blihet pasuri e paluajtshme. Por kryesisht apartamente. Pjesa dërrmuese e apartamenteve që shiten sot, shiten me para cash në dorë dhe me fatura të rregulluara. 

Por kujdes, këto apartamente nuk blihen sepse aty do të jetojë dikush. Ato blihen dhe vihen në punë, me qera apo në mënyre tjetër. Ato quhen parkingje parash. Pra vend ku parkohen paratë përkohësisht për t’i marrë prapë mbrapsht me pas kur të jetë nevoja. Sepse këto apartamente, në një të ardhme do të shiten në një moment të volitshëm, duke marrë paratë në banke, tashme të pastra.

Në një raport të Global Initiative mbi flukset e parasë së paligjshme në Shqipëri, Kosovë dhe Maqedoni, theksohej fakti që nga 141 kompani që kishin marrë leje ndërtimi për ndërtesa mbi 6 kate në Bashkinë Tiranë, për vitet 2017-2019, 83 prej tyre nuk kishin mjetet e nevojshme financiare për ta bërë investimin. Pra në dokumentat zyrtare të tyre, ata nuk kishin mundësi financiare të deklaruar për ta zhvilluar investimin e tyre.

Pra as nuk kishin para nga aktiviteti ekonomik, pasi ishin kryesisht kompani të reja, qe s’kishin pasur kapital të akumuluar, as kishin marrë kredi në banke, praktikisht asgjë. Dhe vlera e ndërtimeve që këto kompani realizuan arrinte në 240 milionë USD.

Dhe këtu është e qarte qe mjetet financiare te tyre ishin para të padeklaruara dhe të fituara në rruge jo të ligjshme. 

I njëjti raport theksonte një fakt tjetër interesant, që vlera e parave të pista të pastruara në Shqipëri nga viti 2017 deri në 2019 arrinte shifrën e 1.6 miliardë Eurove. Dhe të gjitha këto para ishin stacionuar kryesisht në industrinë e ndërtimit.

E pra janë këto para, janë pikërisht këta blerësit e apartamenteve që nuk i përdorin apartamentet për të banuar, por për të parkuar paratë e pista, ata që rrisin çmimet e shtëpive dhe i bëjnë ato të papërballueshme për njerëzit e tjerë, njerëzit e ndershëm që duan të blejnë një shtëpi për të banuar në të. Eshtë paraja e pistë ajo që e çon një shtëpi tek Rr.Elbasanit 2000 Euro dhe ne Astir 800 Euro.

Dhe paraja e piste e ka forcën për ta bërë, sepse askush nga ata që paguajmë për ta ndaluar, nuk përpiqet ta ndalojë. Përkundrazi. Të gjithë kanë nxjerrë nga një lugë nga brezi dhe po shijojnë kosin nga deti i parasë së pistë. 

Ndërsa te tjerët, ata që marrin rroga 500 mije lekëshe, as nuk marrin as kanë për të marrë dot ndonjëherë shtëpi...